一家千亿地产帝国的核心层在一年内接连失联，背后是数百亿国资输血与内部利益输送疑云的交织。
距离退休仅20天，万科前掌门人便从公众视野中消失，一家千亿地产帝国的核心层在一年内接连失联，背后是数百亿国资输血与内部利益输送疑云的交织。
郁亮最后一次以万科董事会主席身份公开露面，是在2025年1月27日宣布集体辞职的会议上。此后一年间，他的两位继任者辛杰、祝九胜相继传出被带走调查的消息。
2026年1月27日，市场传出消息称这位服务万科36年的老将已“失联半个月”。万科集团官网管理团队中，郁亮的照片已被撤下。
01 失联与国资全面接管
连环失联事件始于2025年春节前一天。当时万科突然宣布，时任董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭三人集体辞职。
深铁集团董事长辛杰接任董事会主席。然而这场权力交接只是更大风暴的前奏。仅仅9个月后，祝九胜被曝出已被采取刑事强制措施。
从郁亮手中接棒的辛杰，也在同一时期传出被带走的消息。至此，万科核心管理层在一年内全部“失联”。
2026年1月8日，郁亮因“到龄退休”辞去万科所有职务。市场当时就传言，他的退休安排是为了更好地接受调查。
果然，退休仅20天，郁亮本人也消失在公众视野中。万科方面对此的回应只有简单的“并不清楚”。
当万科管理层接连失联时，一场静默的国资接管早已开始。2025年初，当郁亮等人辞职的同时，一批深圳国资背景的高管迅速进驻万科各核心岗位。
这批新任高管涵盖了战略投资、财务、法务等关键职能部门，以及开发经营等多个核心业务板块。超过15位国资系统人员进入万科，形成了“国资纵深管理”的新格局。
组织架构也发生了根本性变革。万科取消了沿用多年的区域层级管理，转为设立16个城市总公司。集团总部则重组为11个专业中心。
这种从职业经理人主导到国资深度管理的转变，标志着万科这家中国最具市场化的房地产企业，正式进入“深铁时代”。
02 财务危机与国资输血
万科之所以需要国资全面接管，源于其日益严峻的财务危机。2025年第三季度业绩显示，公司前9个月营收1613.88亿元，同比下降26.61%。
归属上市公司股东净亏损高达280.16亿元，同比下降56.14%。销售额更是大幅下滑，2025年上半年同比降幅达46%，远高于中国百强房企同期12%的平均降幅。
惠誉将万科的评级从“CCC+”下调至“CCC-”，指出其流动性进一步恶化。截至2025年6月底，万科可动用现金从2024年末的840亿元降至690亿元。
面对如此困境，大股东深铁集团开始了大规模输血。仅2025年一年，深铁就向万科提供了至少11笔借款，合计接近303亿元。
2026年1月27日，深铁再次宣布向万科提供23.6亿元借款，至此累计借款已超过326亿元。
03 跟投制度设计异化
跟投制度是郁亮在万科推行的一项重要激励制度。该制度要求项目所在区域的集团核心合伙人和骨干合伙人必须跟投，意在实现职业经理人与项目利益的“共进退”。
随着行业下行，这项制度的异化风险开始显现。一位TOP5房企员工直言：“现在跟投，不就等于赔钱”。但对高层管理人员来说，情况可能不同。
2021年，万科原北方区域BG首席合伙人刘肖因违规违纪问题被罚款1000万元。调查发现，唐山万科项目的小股东超83%的出资额来自万科相关人士控股的公司。
更有合作方举报万科在项目操盘中，向合作方介绍高息贷款并收取管理费。这种操作将公司项目变成了内部人士的套利工具。
04 国有资产流失风险
随着国资大举进入和持续输血，国有资产流失风险成为核心关切。深铁集团向万科提供的借款条件异常优厚：利率仅为LPR减66个基点，目前为2.34%。
这样的利率水平远低于市场对一家“CCC-”评级企业的风险定价。深铁集团作为深圳市国资委全资持有的国有独资企业，向一家亏损严重的民营企业提供如此低成本资金，合理性问题引发关注。
更关键的是，借款协议中规定深铁集团有权要求万科提供担保措施。这意味着，如果万科最终无法偿还债务，深铁集团作为国有资本的代表，可能面临重大损失。
截至2024年12月31日，深铁集团经审计净资产为3014.92亿元。向万科提供的326亿元借款已占其净资产的10.8%，风险集中度相当高。
05 利益输送盘根错节
万科管理层可能存在的利益输送渠道不仅限于跟投制度。公司复杂的项目合作结构和融资安排，为潜在的利益输送提供了空间。
惠誉报告指出，万科面临的挑战包括“资产盘活时间存在不确定性”。资产处置需要与地方政府等多方利益相关方协商，存在执行风险和时间不确定性。
这种不确定性为内部人士通过关联交易、资产转让定价不公等方式谋取私利创造了条件。万科2025年上半年签订了价值64亿元的资产处置协议，实现现金回款40-50亿元。
这些资产处置是否经过公允评估，是否与关联方存在利益输送，随着管理层被调查，这些问题逐渐浮出水面。
06 债务危机风险蔓延
万科危机并非孤立事件，而是整个房地产行业债务危机的缩影。2025年底，已有18家上市房企完成全部或部分债务重组，涉及有息负债规模近1万亿元。
2026年初，监管部门将“稳楼市”提升为化解风险的核心抓手。万科债券展期方案的通过，为行业提供了“部分兑付+资产增信”的债务化解范本。
万科的方案包括：对同意方案的每个账户实施不超过10万元的“固定兑付安排”；1月底兑付扣除“固定兑付安排”后本金的40%，剩余60%展期一年；提供项目公司应收款质押作为增信担保措施。
尽管如此，万科仍面临巨大压力。除了目前已给出展期方案的三笔合计68亿元债券之外，截至2025年7月30日，公司还面临七笔合计112亿元到期债券兑付。
郁亮退休后仅20天便从公众视野消失，他的照片已从万科官网撤下。深铁集团累计向万科提供的借款已超过326亿元，最新一笔23.6亿元借款利率低至2.34%。
国资的全面进驻和持续输血暂时稳住了这家曾经的行业标杆。但跟投制度的异化和潜在的利益输送疑云，随着核心管理层接连失联，正逐一浮出水面。
在深圳国资超过5万亿元资产的信用背书下，万科正在探索一条“市场化运营+国资信用”的混合道路，但这条路上，关于国有资产流失的质疑声从未停止。
07 万科未来的不确定性
万科的未来走向充满不确定性，但也存在几种可能路径。
资产盘活与债务重组可能是当前的主要策略。新管理层提出“一揽子方案”，核心包括清理非核心资产，如将红树湾项目49%权益以12.92亿元转让给深铁集团。
同时依托深圳国资5万亿元资产规模的信用背书，通过注资、资产划拨降低负债率。
万科战略的重新聚焦也成为重要方向。公司将回归住宅开发主业，收缩物流、长租公寓等多元化业务。
对于保险资金等债权人而言，现在面临“退无门、守亏本”的两难困境。据统计，泰康资产、新华资产等七家保险资管公司通过债权投资计划等非标产品，已向万科投入超340亿元资金，如今都面临兑付风险。
这些险资退出困难，因为多数投资与具体万科项目或物业绑定，底层资产流动性差，难以短期变现；但坚守同样有风险，万科经营基本面未见好转，未来能否如期兑付存在巨大不确定性。
辛杰、祝九胜到郁亮的连续“失联”，万科在公告中的措辞从对王石的深情致谢变为对郁亮的公事公办，这些细节似乎都在揭示一个时代的终结。
在经历了近四十年的股权纷争和管理层主导的经营模式后，这家曾经的行业标杆和世界500强，正在国资的主导下探索一条“市场化运营+国资信用”的混合道路。
中国经济正面临着前所未有的挑战，万科的未来将充满更多的不确定性，这也许就是万科的宿命！
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